Tout investisseur immobilier est tenu de déclarer des revenus fonciers. En effet, il s’agit des revenus perçus par le propriétaire bailleur. Ce ne sont ni plus ni moins que les loyers. Toutefois, il est judicieux d’optimiser le régime fiscal de ses revenus fonciers pour minimiser l’imposition qui en découle.
Déclarer ses revenus fonciers pour une location vide
Au préalable de remplir la déclaration d’impôt, il est primordial de choisir le régime fiscal adapté et surtout auquel vous appartenez en fonction du montant des revenus fonciers.
Le régime micro-foncier
Il est applicable pour les investisseurs percevant moins de 15 000 €/an hors charges. Vous avez via ce régime la possibilité d’abattre forfaitairement 30 %. Le solde sera imposé sur la base des prélèvements sociaux et intégré au revenu global.
Ce régime est idéal à compter du moment où la part des charges déductibles des revenus fonciers est inférieure à 30 %.
Le régime réel
C’est un régime qui permet de déduire des revenus locatifs l’ensemble des charges déductibles. Néanmoins, Il est obligatoire dans 2 situations :
- Lorsque les revenus perçus hors charges sont supérieurs à 15 000 €/an.
- Quand l’investissement est réalisé via une incitation fiscale type loi Pinel.
Toutefois, il est possible pour un investisseur éligible au micro-foncier d’opter pour le régime réel. Cependant, comme nous l’avons vu précédemment. Si la part des charges déductibles est inférieure à 30 %, il est plus judicieux fiscalement d’opter pour le micro-foncier.
Le choix du régime réel est effectué pour une durée de 3 ans de manière irrévocable. Pour opter pour ce régime, il faut remplir la déclaration 2044 et l’annexée à la déclaration 2042.
Déclarer ses revenus fonciers pour une location meublée
De même que pour la location vide, les bailleurs disposent de 2 options assez similaires sur le principe.
Le régime micro-BIC
Il est également connu sous le nom de micro-entreprise. C’est un régime qui s’applique seulement pour les propriétaires percevant un revenu locatif annuel inférieur à 32 900 € (charges inclues).
Dès lors, vous devez abattre forfaitairement 50 % du revenu. L’imposition s’effectuera sur le solde.
Si la mise en location a lieu en cours d’année, vous devez effectuer un prorata temporis.
Le régime réel
la fiscalité de ce régime permet de déduire l’ensemble des charges des revenus locatifs. Néanmoins il est applicable de plein droit lorsque les revenus dépassent 32 900 €/an.
Toutefois, c’est un régime très fortement conseillé lorsque les charges d’exploitation sont supérieures à 50 % des revenus quelque soit les revenus. Cela permet d’optimiser le résultat et donc l’imposition. Si un déficit se crée, il est reportable seulement sur des revenus de même nature.
Chez Proj’Immo, nous sommes en mesure d’établir avec l’optimisation fiscal de vos revenus fonciers. Nous disposons de nombreux outils afin d’accompagner au mieux nos clients investisseurs.
