Comment procéder quand vous êtes propriétaire-bailleur et que vous souhaitez vendre loué votre bien? Vous avez de nombreuses obligations. Cependant le locataire n’est pas forcément prioritaire.
Vendre loué ou vide ?
Vous devez respecter les délais si votre bien est loué et que vous souhaitez le vendre. En effet, il existe 2 cas de figure :
- Vendre vide
- Vendre loué
Dans le 1er cas, il suffit d’être dans les délais pour donner le congé pour vendre. Le locataire doit être prévenu au moins 6 mois avant la fin du bail. Une fois ce dernier terminé, le bien peut être vendu vide. Toutefois, si le logement est loué vide, alors le locataire dispose de 2 mois pour se positionner prioritairement pour l’acquisition du bien. Vous devez lui adresser un congé avec offre de vente. A l’inverse si le bien est loué meublé, le locataire n’a aucune priorité.
Vendre loué est possible dès lors que l’échéance du bail est trop proche, trop éloignée ou simplement vous souhaitez vendre loué. Dans ce cas, lors de la vente, l’acquéreur est tenu de respecter le bail en cours. Vous gardez le locataire jusqu’à la signature et votre acheteur acquiert l’ensemble.
Les conditions à respecter pour vendre loué ?
Vous n’avez pas de contraintes particulières. En effet, le faite de vendre loué ne vous oblige à rien. Toutefois, il est préférable d’en informer votre locataire pour 2 raisons :
- Lui donner une certaine priorité à l’achat (qui par ailleurs vous faciliterai la vente).
- Gérer en toute intelligence les visites de son logement pour les futurs acquéreurs.
Néanmoins attention à ne pas être dans une situation particulière :
- Locataire sans bail
- En cours de recouvrement pour loyers Impayés
En effet, ces situations mettront un frein à tous les acheteurs intéressés par votre bien. Le fait que le bien soit vendu loué peut à l’inverse être très intéressant. En effet, bon nombre d’investisseurs ont la crainte de ne pas trouver de locataire. En l’état il est déjà présent.
L’impact sur le prix de vente
Vendre loué peut impacter le prix de vente. La décote peut être plus ou moins importants selon :
- le montant du loyer. En effet s’il s’avère trop faible vis à vis du marché le prix en sera impacté.
- la durée restante du bail en cours. Plus la date de fin est proche moins la décote sera importante.
- l’âge du ou des locataires. A compter de 65 ans les locataires bénéficient de certaines mesures de protection. Le prix en sera impacté si votre acheteur pense ne jamais pouvoir faire partir le locataire âgé.
Droit de préemption du locataire pour vente à la découpe
Ce droit de préemption a été établi par la loi du 31 décembre 1975. En effet, cette situation existe à partir du moment où en tant que propriétaire d’un immeuble composé de plusieurs logements vous décidez de vendre un logement. A ce moment là l’ensemble passera sous le statut de copropriété.
Ce droit de préemption est double. En effet, le locataire doit être informé il a ensuite 2 possibilités :
- Se positionner pour acheter le bien (au prix) dans un délai de 2 mois. Il dispose ensuite de 4 mois, à compter de la date de présentation de la notification de vente, si recours à un prêt pour acter la vente.
- Ne pas répondre dans les 2 mois ou se positionner pour ne pas acheter.
Dans le 2ème cas, le droit de préemption passe à la mairie, le propriétaire doit donc adresser un courrier en indiquant tous les éléments de la vente. La mairie dispose d’un délai de 2 mois pour se positionner. Si elle décide ne pas l’acheter, vous pouvez alors vendre librement.
Néanmoins, si vous recevez une proposition inférieure au prix proposé à votre locataire, vous devez l’en informer qu’il se positionne sur le prix auquel vous pourriez vendre votre bien. Il bénéficie d’un 2nd droit de préemption sur une durée d’un mois.
Si le locataire n’achète pas, le bien sera vendu loué en fonction du stade auquel se trouve le bail en cours.
Transmission et vente du bail en cours
Le dépôt de garantie et la caution
Le dépôt de garantie quand vous voulez vendre loué sera à restituer à l’acheteur au moment de l’acte. Il reprend le bail en cours avec les mêmes obligations que vous en tant que vendeur.
A l’identique la caution du bail en cours est transmise à l’acquéreur. Sauf si le cautionnaire avait stipulé que la caution était lié au propriétaire des lieux lors de la signature du contrat de location. Dans ce cas, il faudra refaire une demande cautionnaire.
Les assurances et paiement du loyer
L’ensemble des assurances sont à souscrire par l’acheteur. Cependant, attention la GLI (=Garantie des Loyers Impayés). En effet, elle prend fin avec la vente mais l’acheteur s’il souscrit le même contrat chez le même assureur se couvre sans franchise du fait de l’enchainement des 2 contrats.
L’acheteur n’a pas à prendre la suite du recouvrement s’il vous manque des loyers au moment de la vente. Toutefois, il faut prévenir le locataire de changer le compte de destination du loyer une fois la vente effectuée.
Voilà l’ensemble des points importants quand vous souhaitez vendre loué. Cela se fait de plus en plus car ça rassure les investisseurs et parfois cela permet à des futurs résidents principaux de mieux négocier le prix d’achat.
