LE STATUT DE LOUEUR MEUBLE NON PROFESSIONNEL

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel est un régime fiscal existant depuis 1949. Il permet de générer des revenus nets d’impôts en investissant dans un bien meublé (en résidence de services ou non).

Ce dispositif est intéressant également pour les personnes souhaitant se diriger vers le statut de Loueur Meublé Professionnel.

A qui s’adresse ce dispositif ?

          Le statut LMNP s’adresse à vous si vous :

  • souhaitez acquérir un bien immobilier, neuf ou ancien que vous mettez en location meublé.
  • n’êtes pas inscrit au RCS en tant que Loueur Meublé Professionnel
Résidence de services étudiante

Exemple :

Un bien acheté par M. X à 120 000 € TTC est à 100 000 € HT.

La banque va lui prêter 100 000 € pour l’acheter.

Dans l’hypothèse d’une revente au prix d’achat au bout de 10 ans, il revendrait donc 120 000 € TTC mais devra rétribuer 10 000 € de TVA réputée non acquise.

Réduction d’impôt

          Vous ne bénéficiez d’aucune réduction d’impôt à proprement parlé lors de votre investissement. Mais l’amortissement comptable de votre acquisition permettra de générer des revenus nets d’impôts (= les loyers perçus ne seront pas imposés) pendant plusieurs années.

         Par conséquent, le bien peut être acquis hors taxes. Il faut pour cela qu’en plus d’être meublé vous proposiez 3 des 4 services suivants :          

                                               Fournir le linge de maison   

                                               Accueillir la clientèle

                                               Nettoyer les locaux régulièrement

                                                  Servir le petit déjeuner

 

                La TVA est acquise dans son intégralité au bout de 20 ans.

Quel régime fiscal ?

Les revenus générés par le statut LMNP sont à inclure dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il existe 2 régimes :

  • Micro-BIC, possible que lorsque les revenus perçus sont inférieurs à 32 000 €/an. Aucune charge n’est déductible mais le revenu net imposable est calculé sur la base d’un abattement de 50%.
  • BIC réel, obligatoire si les revenus dépassent 32 000 €/an, autorisé s’ils sont inférieurs. Il faut tenir une comptabilité afin d’intégrer l’amortissement du bien et les différentes charges à déduire :
    • Intérêts d’emprunt
    • Frais de notaire
    • Taxe foncière
    • Travaux de réparation

          Pour des revenus inférieurs à 32 000 €/an, le régime du micro-BIC est donc le plus avantageux si le total des charges déductibles est moins élevé que l’abattement de 50 % prévu par la loi.

          Dans le régime du BIC réel si : Charges > Revenus, le déficit est reportable durant 9 ans mais seulement sur les revenus fonciers.

Devenir propriétaire d'un bien meublé

Plafond d'investissement

Dans ce cadre fiscal, il n’existe aucun plafond d’investissement.

Cependant si :  

  • Loyers perçus > 23 000 €/an
  • Revenus LMNP > 50 % de vos revenus totaux

Vous devez alors avoir le statut de Loueur Meublé Professionnel (=LMP).

Quels investissements immobiliers sont éligibles ?

          Les investissements peuvent être réalisés dans 2 types de bien, soit :

  • un bien initialement nu que vous meublez
  • un bien dans une résidence de services. Les résidences peuvent être :

                                 *de tourisme

                                 *de tourisme d’affaires

                                 *étudiante

                                 * médicalisée de type EHPAD.

Investir dans une résidence de services

Conditions de location

          On distingue 2 cas pour le bien :

  • Il est dans une résidence de services. Vous signez un bail commercial de location avec le gestionnaire de la résidence. Ainsi, ce bail vous garanti la perception d’un loyer. Le bail est signé pour une durée de 9 ans généralement.
  • Le bien n’est pas dans une résidence de services, vous pouvez alors gérer la location par vous-même ou confier cela à une agence. Par conséquent, cette dernière gérera l’administration du bien directement.

Financement

          Comme tout investissement locatif, il vous est possible de financer la totalité ainsi que le mobilier et les frais de notaire.

          La recherche de financement s’effectue auprès d’une banque. Nous pouvons cependant vous mettre en relation avec l’un de nos partenaires courtier qui se chargera directement de votre dossier.

Générer des revenus nets d'impôts

Pour conclure...

          En conclusion, le statut LMNP permet une optimisation fiscale des revenus fonciers à déclarer ainsi que, selon le bien choisi, un achat hors taxes.

          C’est un support beaucoup utilisé pour l’obtention d’un complément de revenu à l’heure de la retraite car la rentabilité locative proposée est bonne voire très bonne.

          L’objectif de ce statut peut également être une simple étape patrimoniale vers le statut  de Loueur Meublé Professionnel.

Toute notre équipe se fera un plaisir de répondre à vos questions sur le statut de Loueur Meublé Non Professionnel.