Nous nous apercevons que souvent dans le neuf, la carotte fiscale tient un rôle prépondérant et défiscaliser pour défiscaliser est très risqué. C’est pourquoi pour maximiser la réussite d’un investissement en loi Pinel il y a plusieurs points clés sur lesquels s’attarder.
Par rapport à l’appartement
Le bien va constituer la base de votre investissement. C’est capital de prendre en compte des critères bien précis afin de ne pas se retrouver avec un placement qui a pour support l’immobilier mais un mauvais immobilier!
1. L’emplacement
C’est LA priorité. En effet, afin de louer facilement le bien, il faut qu’il soit proche des commerces des écoles et des différentes commodités. La proximité avec des grands axes est également recherché (rocade etc…), cela permet au locataire d’accéder rapidement à son lieu de travail.
L’emplacement est important dans la perspective d’une revente également.
2. Le type de bien
Le nombre de pièce ou la superficie de votre investissement doit être en adéquation avec le marché locatif ciblé. De plus, les extérieurs sont un facteurs importants dans la location. Donc attention à ne pas acheter un T3 disposant de 5m² de balcon. En effet, un T3 permet de cibler un couple avec un enfant, une famille monoparentale etc… mais la cible apprécie l’extérieur donc le but est d’y répondre dans la globalité du bien.
3. Le choix du promoteur
Il y a des promoteurs qui construisent mieux que d’autres. Les finitions et les différents équipements (ascenseur – visiophonie,…) permettront de louer plus facilement. De plus, une bonne qualité permettra à votre investissement de bien vieillir dans le temps et facilitera la revente ou la relocation.
4. Le prix
Le prix au m² est à contrôler. Du pas cher doit vous alerter et du trop élevé peut également mettre en péril la réussite de votre investissement.
Ingénierie fiscale et financière
La base d’un bon projet Pinel est le bien. Cependant, il faut également un montage fiscal et financier adapté à la réalisation de ce projet. Plusieurs points sont capitaux.
1. Une solution de financement adaptée
La meilleure stratégie est d’étaler le financement sur 20 ou 25 ans et en y intégrant le moins d’apport possible voire pas du tout. Cela permettra aux intérêts d’emprunts de diminuer le revenu foncier imposable les 1ères années.
2. Sécuriser son projet
Tout d’abord, il faut se diriger vers un bien dont le promoteur a souscrit une Garantie Financière d’Achèvement (GFA). Cela vous garantit l’achèvement des travaux, car même si le promoteur venait à déposer le bilan entre l’acte notarié et la livraison, la banque où l’assurance prendrai en charge la fin des travaux. Vous avez donc là une garantie de livraison du bien.
Pour ne pas avoir de trou de loyer, il est important de souscrire une Garantie Loyer Impayé (GLI) qui en plus est une charge déductible des revenus fonciers au même titre que les intérêts d’emprunt.
3. Une épargne indolore
Ce type d’investissement ne s’autofinance pas. Vous allez donc devoir mettre une épargne couvrant le delta entre les charges et les entrées. Il faut que celle-ci soit en cohérence avec votre capacité d’épargne et l’objectif de l’opération. Nous conseillons d’ailleurs de mettre en place cette épargne dès la signature chez le notaire afin de se constituer un matelas pour pallier à toute éventualité.
Nous vous accompagnons sur l’ensemble des étapes du projet. De la recherche du bien à la revente éventuelle en passant par la recherche de financement et la gestion locative. Notre seul objectif est de vous faire réaliser le meilleur investissement et dans les meilleures conditions.
Par exemple, pour la recherche de financement, nous vous aidons à obtenir le meilleur taux mais également un différé total afin de faire coïncider l’entrée du 1er locataire avec les 1ères charges.
Nous vous invitons à aller sur prestations proj’immo pour en savoir plus.
