Une Société Civile Immobilière (SCI) est un outil juridique. Il permet de dissocier 3 points essentiels:
- pouvoir
- propriété
- responsabilité
La création d’une SCI est très répandue dans le cadre de la gestion d’un patrimoine immobilier. En effet, en choisissant bien ses associés, son régime fiscal et sa constitution, la SCI permet de faciliter la transmission et peut apporter différents avantages fiscaux.
Pourquoi créer une société par bien immobilier ?
Un investissement immobilier se termine de 2 façons, soit par une vente, soit par une transmission gratuite (donation ou succession). C’est pourquoi, le fait de créer une SCI par bien immobilier faciliterait la cession future.
Tout d’abord, d’inclure un bien par société permet d’avoir le choix entre une transmission du bien ou des parts. A partir du moment où il y a plusieurs biens, le choix se restreint très souvent à une cession des biens séparés.
On remarque également qu’il est plus compliqué de vendre des parts de SCI contenant plusieurs immeubles. Cela réside dans le simple fait qu’il faut trouver un acquéreur intéressé par l’ensemble des biens. De plus, le prix des parts est mécaniquement plus élevé lorsque la SCI gère plusieurs bien. Cela ferme donc le choix de vendre les parts et dirige vers une vente des biens « à la découpe« .
Nous insistons sur ce point car la vente des parts d’une SCI dispose d’avantages tant pour le vendeur que pour l’acheteur. En effet, elle peut :
- permettre une minoration de l’assiette des droits d’enregistrement de la SCI.
- être la meilleure option pour diminuer l’impôt sur les plus-values dans le cadre d’une transmission à titre gratuite.
- éviter la mise en œuvre du droit de préemption d’une mairie sur certaines opérations immobilières.
- offrir au vendeur le fait de ne pas avoir à dissoudre sa SCI postérieurement.
La SCI ne peut pas réaliser de donation. Seules les parts pourront être données. Le fait d’avoir un bien par société permettra aux héritiers de ne pas avoir à être associé.
Quel régime fiscal pour ma SCI ?
Par défaut, le régime fiscal d’une SCI est l’Impôt sur le Revenu (IR). Cependant, il est possible d’opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS). Vigilance tout de même car l’option de l’IS est définitive.
Le choix doit être étudié. Tout d’abord en fonction de la nature de l’investissement. En effet, si le bien visé a pour objectif d’être votre résidence principale ou secondaire considéré comme de l’immobilier de jouissance, l’option de l’IS doit être évité. En effet, il existe un risque d’être imposé sur l’occupation du bien calculé simplement sur les loyers que vous auriez du verser à la SCI. Cependant, si cet investissement a pour but de réaliser en plus de la location saisonnière meublé. Il est judicieux d’effectuer cet achat en direct et sans la constitution d’une SCI car ce type de location soumet automatiquement la SCI à l’IS.
Dans le cadre où l’investissement visé serait pour du locatif considéré comme de l’immobilier de rapport. Le choix du régime fiscal va s’étudier en fonction de votre taux d’imposition actuel ainsi que de l’utilisation des loyers dans le temps.
L’I.S serait adapté si votre tranche d’imposition sur le revenu est élevée car avec l’amortissement du bien la base du bénéfice imposable est réduite. De plus, l’IS est de 15,5 % jusqu’à 38 120 € de bénéfices et à 28 % au dessus (dernière loi de finance). Cependant, si les associés souhaitent récupérer les loyers perçus, ces derniers seront imposés une seconde fois sur la base de la tranche marginale d’imposition.
Mettre à l’IS sa SCI a un réel intérêt si elle a une fonction de « tire-lire« . C’est à dire que les associés laissent l’argent dans la société afin de financer d’autres opérations. Dans le cas où les loyers seraient utilisés à des fins de compléments de revenus etc… l’option à l’IR est sensiblement la plus adaptée.
Toute notre équipe est en mesure de vous faire les études permettant le bon choix.
S’associer en famille ?
C’est une bonne idée pour faciliter la transmission et la donation exonérée d’impôt.
- Par exemple : M. Y dispose de 300 000 € à investir. Il crée une SCI au capital de 1 000 € en s’associant à 50-50 avec sa fille unique. Il réalise son investissement en apportant 300 000 € de compte courant associé. 30 ans plus tard, le bien est vendu 700 000 €. Une fois s’être remboursé le compte courant, les 2 associés bénéficient de 200 000 € chacun. Cela a permis à M. Y de transmettre 200 000 € à sa fille unique sans droit de succession.
Le choix est judicieux de s’associer en famille. Cependant, Si les enfants sont mineurs et que la SCI a besoin de faire un emprunt pour financer ses investissements, les formalités bancaires sont complexifiées.
