Nous allons voir à travers cet article comment la SCI permet d’optimiser la gestion de son patrimoine immobilier en fonction de ses besoins. La pierre restant l’investissement préférée des français. De ce fait il est primordial de maîtriser les outils à disposition pour l’administrer.
Quelles raisons de recourir à une SCI ?
La SCI répond traditionnellement à une problématique dans la gestion du patrimoine immobilier. En effet, elle permet de simplifier la gestion d’un bien possédé en indivision (par plusieurs personnes physiques). Mais encore, elle intervient grandement dans la facilité de transmission des biens en cas de succession.
On parle ici de SCI de gestion/location. C’est à dire, que la SCI a pour vocation de permettre à plusieurs personnes de constituer un patrimoine immobilier privé ou professionnel et de le gérer dans les meilleures conditions. En effet, dans ce cas c’est la société qui gère la location encaisse les loyers couvre les charges etc…
Afin de comprendre mieux les options se présentant aux investisseurs pour une SCI, nous vous invitons à consulter l’article « Comment bien créer sa SCI« .
La SCI comment ça marche ?
Elle doit obligatoirement être créée par minimum 2 associés. Cela peut être des personnes physiques ou morales. Elle fonctionne comme une société avec un gérant et des décisions prises dans le cadre d’assemblée générale.
La rédaction des statuts est relativement libre. En effet, cela permet d’insérer différentes clauses en fonction des associés. De plus, il n’y pas d’obligation de publication des comptes. Enfin, il est judicieux de choisir l’option fiscale en rapport avec les objectifs de la SCI (transmission – rendement etc…).
Le fait d’être une société civile oblige la SCI à ne réaliser que des actes civiles. Cependant, la gestion d’un bien immobilier, sa gestion locative et sa vente sont considérés comme des actes civils.
Les baux conclus par la SCI sont des baux qui peuvent aller jusqu’à 3 ans au même titre qu’un bailleur particulier.
Cependant, la location de bien meublé est considéré comme une activité commerciale. En effet, cela a des conséquences fiscales puisque la SCI sera forcément à l’Impôt sur les sociétés.
L’outil au top pour transmettre son patrimoine immobilier ?
La SCI permet d’optimiser les donations. En effet, un couple peut décider d’apporter son patrimoine à la SCI qu’il aura créée. Ensuite effectuer des donations de parts sociales à ses enfants. Cela peut être échelonné pour optimiser le plafond d’abattement sur les donations (100 000 € tous les 15 ans). Cela permettra de transmettre l’ensemble du patrimoine en franchise d’impôt.
Dans le cadre de revenu locatif permettant un complément de revenu des parents. Il est possible de transmettre seulement la nue-propriété des parts sociales. C’est à dire que les enfants seront propriétaires des parts mais que les revenus de celles-ci seront perçus par les parents. Plus la nue-propriété des parts et transmises tôt pour les enfants moins la valeur fiscale est importante.
Les inconvénients de la SCI !
Tout d’abord, il est obligatoire d’être au moins 2 associés pour créer sa SCI. Il faut tenir une comptabilité et organiser annuellement l’assemblée générale ordinaire.
L’option fiscale de l’IS est irrévocable, alors que l’option à l’IR peut être modifié n’importe quand.
Les acquisitions souhaitées par le biais de la SCI ne peuvent permettre le déblocage d’un PEL (Plan d’Epargne Logement).
