L’achat en VEFA, ou sur plan, est très règlementé. Il existe un certain nombre de lois régissant ce type d’achat afin de protéger l’investisseur. En effet, le but est de prémunir contre les délais de livraison, les malfaçons etc…
La démarche préalable
L’acheteur détermine avec le conseiller son cahier des charges. Il choisit ensuite son bien sur la base de plan et de documents descriptifs. En effet, ces documents sont détenus par le conseiller en charge de la vente en VEFA et en lien direct avec le promoteur.
Le conseiller n’intervient pas dans le processus de construction. La responsabilité de celle-ci pèse entièrement sur le promoteur.
Une fois l’investisseur conquis, il entre dans un processus comportant différentes étapes :
- Le contrat de réservation (ou préliminaire)
- l’acte de vente et le paiement du prix
- la livraison du bien
- les garanties de construction
Le contrat de réservation
Avant la signature de la VEFA, un avant contrat est signé. Il s’agit du contrat de réservation. En effet, cet écrit répond à des règles particulières et obligatoires. Il a pour objectif de réserver le bien choisi par l’investisseur. De ce fait, il doit contenir les éléments essentiels :
- Le descriptif du bien : nb de pièces et répartition (chbre, salle de bain etc…) – localisation dans l’immeuble
- La notice descriptive : document précisant la nature et la qualité des matériaux utilisés, les équipements des parties privatives et communes
- le prix de vente : la répartition du prix (parking – logement) et les conditions de sa révision éventuelle
- la date à laquelle le contrat définitif sera conclu
- le délai d’exécution des travaux et la date prévisionnelle de livraison (souvent indiqué en trimestre)
- le rappel des conditions légales qui permettent à l’acquéreur de récupérer son dépôt de garantie et la condition suspensive de financement s’il y un prêt d’envisager.
C’est un contrat signé sous seing privé. Une fois signé le promoteur notifie à l’acquéreur par courrier recommandé avec avis de réception, dès lors débute un délai de rétractation de 10 jours. Le recours à un notaire n’est pas obligatoire à ce stade de l’achat en VEFA. Cependant, ce n’est pas un contrat obligatoire. En effet, il est possible de signer le contrat de vente définitif directement. Toutefois, nous vous conseillons quand même d’en signer un pour 2 raisons principales :
- Ce contrat offre un délai de rétractation de 10 jours, une fois la notification du promoteur reçu.
- Cela permet de bloquer le bien. Il faut savoir qu’en VEFA selon les dispositifs fiscaux et la zone choisie la demande est extrêmement forte.
Le promoteur peut exiger le versement d’un dépôt de garantie sauf dans le cas ou la livraison serait supérieure à 2 ans. Le montant maximum est de 5 % du prix TTC. Mais il est réduit à 2 % si la vente en VEFA est signée entre 1 et 2 ans après la signature du contrat de réservation.
L’acte de vente et le paiement du prix
La loi oblige à ce que le contrat de VEFA soit un acte authentique signé chez un notaire. De ce fait, il doit contenir obligatoirement :
- Une description exacte et détaillée du logement qui doit être identique à celle du contrat de réservation
- Le prix et l’échelonnement des paiements selon l’avancée des travaux.
- La date d’achèvement du logement
- La date de livraison
- Les Garanties Financières d’Achèvement (GFA) et les assurances-construction (biennale, décennale,…)
- Les autorisations administratives (permis de construire,…)
Le projet d’acte de VEFA est transmis, préalablement à la signature chez le notaire, à l’acquéreur par recommandé avec avis de réception accompagné du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, du cahier des charges du lotissement…
La livraison du logement
Le vendeur doit livrer à l’acheteur un logement conforme au contrat dans les délais convenus. En effet, la livraison s’effectue en 2 temps.
Tout d’abord, la réception de l’immeuble. Une fois les travaux terminés une première réception intervient entre le promoteur et l’acquéreur. En effet, il est dressé un procès-verbal pour consigner l’ensemble des malfaçons éventuelles. Cela constitue le début des garanties de parfait achèvement biennales et décennales.
Enfin, il y a la livraison du bien. Dès lors, l’acheteur peut prendre possession du logement et de ce fait l’assurer. Néanmoins, il s’agit du point de départ des garanties des vices de construction et défauts de conformité apparents.
Quelles garanties pour l’acheteur ?
Dans le cadre de la protection de l’acquéreur. Le promoteur est dans l’obligation de fournir soit :
- Une garantie d’achèvement, c’est une garantie bancaire qui prévoit qu’en cas de défaillance du promoteur un organisme financier finance les sommes nécessaires à l’achèvement des travaux.
- Une garantie de remboursement, c’est le remboursement des sommes avancées par l’acheteur dans le cas où le bien ne serait pas achevé. De ce fait, la vente est alors annulée.
Il existe aussi toutes les garanties liées à la construction. Il s’agit :
- La garantie de parfait achèvement. Elle cible les défauts de construction et de conformité apparents. Dans le cadre du procès verbal dressé, l’acquéreur dispose d’un mois après la livraison pour signaler par LRAR tous défauts. Sans intervention du promoteur pour la réparation, l’acquéreur dispose d’un an et un mois pour saisir le TGI.
- La garantie d’isolation phonique. C’est la conformité du logement aux obligations légales et règlementaires en matière d’isolation. Cette garantie est d’un an à compter de la livraison du bien.
- La garantie de bon fonctionnement des équipements. Elle court sur un délai de 2 ans suivant la réception de l’immeuble. Elle touche l’ensemble des éléments hors construction (volets – robinets – carrelage…)
- La garantie des vices cachés. C’est une garantie décennale (10 ans) qui débute à réception de l’immeuble. Elle cible l’ensemble des éléments de la construction (fondations – toitures…).
La VEFA est un mode d’achat immobilier très cadrée. Cependant, il est plus prudent de confier ses intérêts à des professionnels expérimentés. C’est pourquoi, la notoriété du promoteur est un point primordial et un gage de sérieux dans les délais de livraison comme dans la qualité du travail produit.
