Le déficit foncier est une technique d’optimisation fiscale peu connue mais très efficace. En effet, elle permet à tout investisseur de réduire son montant imposable de manière significative. C’est pourquoi, nous allons aborder ici les avantages de ce type d’optimisation fiscale et les limites liées au déficit foncier.
Bref rappel de fonctionnement
On nomme déficit foncier le résultat entre l’ensemble des charges déductibles et les revenus fonciers.
Si le résultat est positif, il s’agit d’un bénéfice foncier. En effet, ce bénéfice sera à déclarer fiscalement et imposé dans 2 catégories :
- Les revenus fonciers formulaire 2044. Le bénéfice déclaré ici sera imposé au taux des prélèvements sociaux en vigueur.
- Le revenu global. En effet, le bénéfice vient gonfler le revenu global imposable.
Si le résultat est négatif. Non seulement, les revenus fonciers imposés seront nuls mais en plus il est possible de diminuer le revenu global en respectant certains plafonds.
Une optimisation fiscale conséquente
Lorsque l’investisseur se retrouve en situation de déficit foncier, il va bénéficier d’un double avantage fiscal :
- Aucune imposition sur ses revenus fonciers.
- Diminution du revenu global imposable.
Pour visualiser au mieux l’optimisation fiscale possible, voici un exemple :
M. et Mme Z déclarent 35 000 €/an de revenus d’activité. Ils disposent de 3 appartements en location générant 18 000 €/an de revenu. Ils n’ont plus d’enfants à charge.
En l’état actuel, ils ont un impôt sur le revenu de 7 491 €.
Ils ont réalisé des travaux dans leurs 3 appartements pour un montant total de 75 000 €.
Ils bénéficient donc d’un déficit foncier (sans inclure les autres charges intérêts d’emprunt – assurances – charges etc…) de 75 000 – 18 000 = 57 000 €.
La 1ère année va leur permettre de déclarer :
- 0 € en revenu foncier.
- 24 300 € de revenu global (déduction plafonnée à 10 700 €/an du revenu global).
Ils vont donc avoir un impôt sur le revenu à 683 €.
En année 2, il leur restera encore à déduire 28 300 €, Ils déclareront donc :
- 0 € en revenu foncier.
- 24 700 € de revenu global (déduction plafonnée à 10 700 €/an du revenu global).
Ils auront alors un impôt sur le revenu à 739 €.
A travers cet exemple, on mesure donc bien la puissance fiscale du déficit foncier. En effet, le couple économise sur 2 ans près de 13 500 € d’impôts. Cependant, cette technique dispose de certaines limites.
Les limites du déficit foncier
Elles sont malgré tout nombreuses.
Le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant la 1ère déduction fiscale (ex: M. et Mme Z ont déduit la 1ère année en 2017, le bien doit être loué jusqu’au 31/12/2020). Cependant, si le bien est vendu ou non loué, la fraction du déficit imputable est déductible seulement des revenus fonciers futurs sur les 10 années suivantes.
La technique du déficit foncier n’est utilisable qu’au régime réel. En effet, dans le cadre du micro-foncier (revenu foncier <15 000 €/an), il y a un abattement fixe quelque soit le montant des charges.
La part déductible du revenu global ne peut excéder 10 700 €/an et ne doit pas être composée par les intérêts d’emprunt les assurances liées au prêt.
Les travaux de construction, reconstruction et agrandissement ne sont pas des travaux considérés comme des charges déductibles. En effet, ils sont intégrés dans le calcul du prix et inclus dans le calcul de la plus value éventuelle. Seuls les travaux d’amélioration, de rénovation ou de réparations sont éligibles.
L’imputation d’un déficit foncier est une niche fiscale très intéressante. Toutefois, il est obligatoire de réaliser des travaux sur des biens loués ou à louer. Cet « avantage » est à durée limitée puisque chaque investisseur n’a pas vocation à réaliser des travaux éligibles pour un même bien fréquemment.
