FAQ

Pour faciliter la compréhension, chez Proj’Immo on calcule le rendement locatif de l’investissement comme cela : Rentabilité locative = loyer annuel/montant du bien

Il s’agit de ce qu’on appellera la rentabilité brute de l’investissement locatif. Toutefois, il est difficile de donner une rentabilité moyenne nationale, car elle varie selon les loyers du marché, le prix d’achat mais aussi le type d’investissement :

• Location nue
• Loueur Meublé Non Professionnel
• Loueur Meublé Professionnel

Pour vous donner une fourchette, la rentabilité des projets que nous portons en France et à l’étranger oscille la plupart du temps entre 2 % et 16 %.

Oui il est tout à fait possible de réaliser n’importe quel investissement locatif sans prêt bancaire. Cette option dépend de l’objectif de vous visez :

• Revenus complémentaires immédiats
• Revenus complémentaires différés

Vu l’attractivité des taux bancaires en ce moment, nous vous conseillons quand même de vous appuyer sur un prêt, pas forcément, en totalité mais surtout pour garder ses liquidités disponibles.

Oui sauf pour certains types d’investissement à l’étranger. Le choix du régime est aussi important que l’emplacement du bien : car l’imposition des loyers perçus en dépend. 

Pour tous les investisseurs que nous accompagnons, nous précisons le régime fiscal idéal en fonction de leurs objectifs et de la transmission envisagée.

Oui et non. Oui car pour se lancer dans l’immobilier tout le monde vous dira que vous prenez des risques, que les locataires ceci, que les assurances de loyers cela…

Non, car en réfléchissant votre projet, en étant accompagné de manière indépendante et en sachant avant de vous engager où se trouvent les risques et combien ils peuvent vous coûter, vous minimisez la prise de risque. Il ne s’agit donc plus d’un placement à risque.

Développer son patrimoine immobilier doit faire partie intégrante de la diversification des placements financiers. L’investissement locatif comparé à d’autres placements offre de nombreux avantages :

• Rentabilité plus élevée en moyenne
• Pas de fluctuations des revenus (=loyers stables)
• C’est un placement bien plus accessible qu’on ne le croit
• La pierre est une valeur réelle et concrète par rapport au marché financier

Il existe 2 principales solutions pour vous faciliter la vie avec le locataire :

• S’entourer d’un service de gestion locative
• Investir dans une résidence de services gérés

La gestion locative va administrer votre bien et faire l’interface entre vous et le locataire. Cela a un coût bien sûr, mais dès lors qu’il est intégré dans la vision globale du projet, il n’y a pas de surprise.

Les résidences gérées permettent d’avoir un contact direct avec votre locataire : le gestionnaire de la résidence. Il vous garantit un loyer via un bail commercial et s’occupera de sous-louer votre bien aux publics visés (étudiants, séniors etc…).

Le loyer est le nerf de la guerre dans le cadre d’un investissement locatif. Le risque zéro n’existe pas, mais il est possible de sécuriser au maximum la perception du loyer à l’aide de 2 mesures principales :

• La souscription d’une garantie contre les loyers impayés, qui couvre également la détérioration immobilière et offre une protection juridique
• Investir dans une résidence de services permettant la mise en place d’un bail commercial avec un gestionnaire fiable.

La perception du loyer n’est pas garantie, cependant l’intégralité des investisseurs que nous accompagnons sont en confiance grâce aux solutions que nous proposons pour sécuriser au maximum votre investissement.

Aujourd’hui, il y a d’énormes opportunités à saisir à l’international, notamment en Belgique, Espagne, Italie, aux Etats-Unis et au Canada.

Proj’Immo maîtrise les régimes fiscaux et le contexte locatif de nombreux pays, en Europe et à l’international, pour vous orienter vers le meilleur placement immobilier possible, et vous accompagne dans les démarches administratives.

Nous accompagnons également des investisseurs souhaitant acquérir leur résidence secondaire via un achat plaisir tout en envisageant une mise en location pour couvrir quelques charges.

Il est primordial de s’adresser à un conseiller capable de proposer tous les projets d’investissement immobilier possibles, car sinon votre interlocuteur aura une tendance à vous proposer ce qu’il vend.

C’est pourquoi chez PROJ’IMMO nous vous aidons à y voir plus clair et être le relais simple avec l’entourage de confiance que vous avez déjà :

• Notaire
• Expert-Comptable
• Banquier
• Assureurs ou gestionnaire de patrimoine

Investir dans l’immobilier locatif peut conduire à un avantage fiscal, si vous payez au moins 2.000 € d’impôts par an. Le fonctionnement est simple : vous achetez un bien dans le cadre d’une loi de défiscalisation immobilière. En fonction du prix, du montant des travaux et d’autres critères, ces dispositifs vous permettent de réduire vos impôts.

Il s’agit de réaliser un investissement locatif sur des typologies de bien encadrées par les lois permettant à l’investisseur de bénéficier d’un avantage fiscal sur un montant et une durée établie juridiquement.

L’investissement locatif dans un logement neuf permet à l’investisseur différents d’avantages :

• Bénéficier de plusieurs garanties (parfait achèvement – décennale – isolation phonique…)
• Aucun frais de copropriété à prévoir dans les premières années
• Dernières normes de consommation énergétique

Il est possible de défiscaliser sur des logements non neufs. En effet, vous pouvez investir sous couvert des lois en vigueur sur des logements ancien dans le cadre d’une rénovation. On trouve 3 lois permettant cela :

• Loi Pinel ancien
• Loi Denormandie
• Loi Malraux Monuments Historiques

Il est courant de penser cela. Notre équipe de spécialistes vous garantit aujourd’hui que le prix d’achat d’un appartement neuf est finement étudié pour chacun des investisseurs accompagnés afin de ne pas suracheter le bien.

Les critères de réussite d’une défiscalisation immobilière sont identiques à ceux de tout autre type d’investissement locatif :

• L’emplacement
• Le prix d’achat
• Le dynamisme de la commune ciblée
• Les perspectives du PLU (Plan Local d’Urbanisme)
• Ne surtout pas acheter un avantage fiscal

Il existe à ce jour 5 grandes lois ou principes sur lesquels vous pouvez vous appuyez pour défiscaliser : loi Pinel, loi Censi-Bouvard, loi Malraux – Monuments Historiques, et loi Girardin.

La loi Pinel permet de défiscaliser sur un logement neuf (VEFA = Vente en Etat Futur d’Achèvement) dans une région identifiée comme tendue :

• Zone A bis
• Zone A
• Zone B1

La loi Denormandie permet de défiscaliser sur un logement ancien situé en centre ville. Les biens éligibles sont situés dans les zones suivantes :

• Zone A bis
• Zone A
• Zone B1
• Zone B2

La loi Censi-Bouvard porte sur l’acquisition d’un bien neuf (VEFA) dans une résidence gérée. Il existe 4 profils de résidences éligibles :

• Résidences étudiantes
• Résidences séniors
• EHPAD
• Tourisme d’affaire (mobilité professionnelle temporaire)

La loi Malraux-Monuments Historiques est une loi ciblant essentiellement les ménages se situant dans une tranche marginale d’imposition à 41% et 45%. Les logements se trouvent dans un secteur classé.

La loi Girardin ouvre un avantage à tout investisseur se positionnant sur un investissement dans les DOM-TOM sur un secteur considéré comme prioritaire pour le développement :

• Economique
• Social
• Energétique

Le zonage A / B / C caractérise la tension du marché du logement en découpant le territoire en 5 zones, de la plus tendue (A bis) à la plus détendue (zone C)

• Une zone est dite « tendue » si l’offre de logements disponibles n’est pas suffisante pour couvrir la demande (en termes de volume et de prix).
• A contrario, une zone est détendue si l’offre de logements est suffisante pour couvrir les besoins en demande logements.

Vos bénéfices fonciers sont imposés 2 fois, via :

• Vos revenus globaux (Tranche Marginale d’Imposition)
• Les Prélèvements Sociaux (CSG-CRDS)

Ces bénéfices sont donc imposés à minima au taux de 28,2 %. Toutefois, en effectuant des travaux entrant dans le cadre légal du principe du déficit foncier, vous pouvez déduire le coût de ces travaux pour réduire à 0 vos bénéfices voire les rendre déficitaires. Dès lors, ils peuvent même venir diminuer vos revenus globaux permettant une forme de défiscalisation.

L’immobilier est une valeur refuge et rassurante pour de nombreux français : complément de revenu, transmission aux générations suivantes… Une simple opportunité pour vos grands-parents est peut-être devenue aujourd’hui une maison de vacances familiale remplie de souvenirs.

Ici, il n’y a qu’une seule règle : plus vous anticipez en amont votre retraite, plus douce sera la transition. 

Les objectifs visés par ces types d’investissement locatif sont différents.

• L’objectif de l’immobilier de rendement est de générer un revenu élevé
• L’objectif de l’immobilier patrimonial est de chercher un emplacement irréprochable qui permettra de garantir plus certainement sa valeur relative.

On pourrait schématiser en disant que l’immeuble de rapport est plus considéré comme du rendement et qu’un logement à proximité des Champs-Elysées est plus du patrimonial.

Il est important de ne pas mettre tous vos oeufs dans le même panier. L’avantage de l’immobilier est double :

• Vous possédez un capital (=valeur du bien)
• Vous récupérez des rentes (=loyers)

Investir dans l’immobilier vous permet de prendre votre avenir en main : vous disposez de revenus complémentaires à partir d’un capital qui s’est constitué au fur et à mesure du temps et en grande partie à l’aide de prêt bancaire. Vous transformez donc du capital en rente sans en diminuer la valeur.

La manière de gérer sa succession la plus courante est de profiter des règles d’abattement mise en place par l’Etat. Le notaire sera votre meilleur allié dans ce cas. Toutefois, chez PROJ’IMMO, nous disposons d’un pôle juridique nous permettant d’anticiper les transmission et succession. Nous vous conseillons alors le meilleur montage :

• SCI
• SARL de famille
• Indivision
• Démembrement

Notre objectif : sécuriser votre transmission au maximum, et vous aider à minimiser les frais de succession.

Pour ne pas vous tromper, il est capital de suivre les trois règles suivantes.

1. Le bon emplacement
2. Un marché locatif dynamique
3. Le bon régime fiscal

Afin de garantir une réussite maximale de chacun des projets que nous accompagnons, nous vous présenterons pour chaque investissement la fiscalité et l’impact qui en découle.

On nous dit souvent « je veux une opération blanche… que mon loyer couvre mon prêt ». C’est une première étape, mais il ne faut pas oublier tous les frais liés à l’investissement :

• Charges de copropriété
• Taxe foncière
• Assurance loyer impayé
• Gestion locative si vous ne voulez pas vous occupez du bien
• Retour de l’impôt

A chaque étape du projet nous sommes en mesures de vous indiquer sur toute la durée du prêt, et même plus, le coût réel de votre investissement.

Oui tout à fait. A ce jour, le régime permettant la meilleure optimisation fiscale des revenus est le statut de Loueur Meublé Non-Professionnel (LMNP). Il s’agit soit d’acheter :

• Un bien dans une résidence de services gérés type EHPAD, résidence étudiante etc.
• Un bien type résidence secondaire (mer, montagne) et de le louer sur le marché du tourisme
• Un bien classique que vous décidez de louer meublé à la personne dont ça sera la résidence principale, type studio sur un campus etc…

Selon la valeur du bien et le loyer perçu ce type d’investissement peut générer des revenus locatifs nets d’impôts entre 10 et 25 ans.

Nous ne sommes pas agents immobiliers. Ni vendeurs de Loi Pinel. D’ailleurs, nous ne sommes pas banquiers non plus, ni gestionnaires de patrimoine. Nous n’accompagnons pas que les « riches », et notre service ne vous coûte rien.

Nous sommes des passionnés d’immobilier, et nous pensons que chacun a le droit de constituer son épargne, son patrimoine et d’optimiser sa fiscalité, quel que soit son budget et son âge. Nous aimons écouter, conseiller, et surtout dénicher les bons plans.

Tout a commencé par l’obtention de mon BTS Négociation et relation client puis de ma licence marketing et gestion d’entreprise à l’IDRAC de Grenoble en parallèle de saisons de handball à haut niveau.

J’ai eu plusieurs expériences professionnelles toujours dans le conseil et l’accompagnement : commercial pour un club de sport, gérant d’une société de service à la personne, conseiller clientèle chez AXA. Durant cette expérience j’ai suivi les programmes de formation sur les placements financiers et immobiliers.

J’ai donc eu envie en 2017 de créer la société PROJ’IMMO pour proposer du conseil et de l’accompagnement vers l’investissement locatif.

Pourquoi créer PROJ’IMMO ?

De nature indépendante et avec une réelle affection pour les relations humaines, j’avais envie de transmettre mes compétences et mes valeurs. Notre sourire, notre professionnalisme et notre réactivité font notre force pour vous accompagner tout au long de votre projet.

Notre vocation est d’accompagner et de conseiller de manière indépendante les particuliers souhaitant réaliser un investissement locatif quelqu’en soit l’objectif.

Je reste en veille sur toutes les nouvelles formes de régime fiscal et de d’investissement possible (colocation etc…) pour toujours mieux conseiller.

Nous gérons votre projet de A à Z. Nous écoutons vos besoins, vos envies et vos contraintes pour trouver le projet idéal dans le secteur qui vous convient, car nous travaillons sur toute la France et à l’étranger :

1. Nous faisons le point sur vos objectifs, vos souhaits, vos contraintes.
2. Nous établissons ensemble les critères de recherche de votre projet: délais, emplacement, budget, objectifs.
3. On déniche la bonne affaire qui correspond à votre cahier des charges et à vos critères d’investissement.
4. Champagne ! Votre projet est finalisé, vous avez acheté votre bien immobilier. Vous n’avez rien à payer : nous prenons une commission à nos partenaires (agents immobiliers, promoteurs, gestionnaires de résidences etc.)

Parce que nous prenons une commission à nos partenaires (agents immobiliers,  promoteurs, gestionnaires de résidences etc.)

Nous ne percevons aucune rémunération de la part des investisseurs. En effet nous sommes rémunérés par nos partenaires : agents immobiliers, gestionnaires de résidences de services, promoteurs et particuliers vendeurs. Que vous passiez par eux en direct ou avec Proj’Immo, le prix est identique. Vous gagnez le conseil et l’accompagnement en plus.

Proj’Immo, c’est la garantie d’un conseil indépendant. Nous ne disposons d’aucun catalogue figé. Nous sommes totalement libres de travailler avec qui nous le souhaitons. Nous cherchons donc le bien répondant aux critères du cahier des charges établis et toujours dans votre intérêt.

Nous disposons de tous les outils pouvant permettre à chaque investisseur d’établir un plan de financement très précis pour optimiser le choix du régime fiscal adéquat aux objectifs de l’investissement locatif.