Les solutions pour investir dans l’immobilier sont nombreuses. Toutefois on a tous dans son entourage quelqu’un pour dénigrer telle ou telle solution. C’est pourquoi nous souhaitions vous délivrez les 7 points clés qu’il faut prendre en compte pour réussir son investissement locatif.
1. Quel dispositif dois-je choisir ?
On entend parler de loi Pinel, de loi Censi-Bouvard, déficit foncier etc… Toutefois, chaque dispositif répond à des problématiques différentes.
C’est pas parce que votre voisin gagne pareil que vous et paye autant d’impôt que la solution adaptée est la même. En effet, l’immobilier locatif répond à des attentes et des besoins spécifiques qu’il est important d’identifier avant de se lancer dans l’opération.
Qu’est ce que je cherche avec mon investissement locatif ? Préparer ma retraite avec des revenus complémentaires, optimiser mes impôts, me créer du patrimoine pour transmettre quelque chose à mes enfants… Les réponses sont multiples.
La première étape du projet est donc de bien appréhender le pourquoi réaliser un investissement locatif.
2. Le choix du bien
Etant donné qu’il va s’agir du support de l’investissement locatif il est primordial de bien sélectionner. Plus que le bien, il est vraiment question d’environnement du bien et de marché locatif.
Il est capital de sélectionner des zones d’investissement bénéficiant d’une bonne image, d’un réel dynamisme et à proximité des commodités. Les grandes agglomérations ou celles de taille moyenne attirent bien plus les investisseurs que la ruralité. Il existe en effet de meilleures perspectives en terme de marché locatif et de revente éventuelle dans les zones urbaines.
Ensuite, le marché locatif est à étudier. A l’aide de site comme l’INSEE pour mesurer le potentiel du marché locatif. La ville perd-elle des habitants?…
3. Quel type de bien ?
Il n’y a pas de sciences exactes. Dans certaines zones les petites surfaces seront plus recherchés à l’inverse sur d’autres il s’agira des grandes.
Néanmoins, si vous optez pour un T3 ou plus grand, la cible de locataire est différente que pour un studio ou T2. C’est pourquoi, en fonction du marché locatif ciblé les commodités à proximité doivent être différentes. En effet, un investissement locatif sur un studio ou un T2 sera plus judicieux proche de pôle universitaire. A contrario l’acquisition d’un T3 ou plus grand proche d’écoles de crèches etc…
Une fois le type de bien déterminé et la zone d’investissement déterminée, pensez à vous renseigner sur la copropriété. Qui gère ? Comment cela se passe ? Y’a-t-il des gros travaux à prévoir ? Etc… Ces renseignements ont simplement pour but d’optimiser la rentabilité de l’investissement locatif.
4. Comment j’achète ?
Là encore à chaque situation sa réponse! Est ce que tous les investissements sont à réaliser via une SCI ?
Il faudra du coup se poser la question du régime fiscal meublé – pas meublé etc… Ces réponses couleront de source avec la raison pour laquelle l’investissement locatif est réalisé (cf. point 1).
Il est conseillé de réaliser une SCI lorsque l’achat s’effectue à plusieurs (parents – enfants – amis etc…). Dans une perspective patrimoniale, la SCI est un outil de transmission remarquable également. Toutefois elle ne s’y prête pas dans le cadre d’une exploitation de l’investissement en meublé par exemple.
5. Financement de l’investissement locatif ?
Le financement est une étape capital. Selon la solution prise au point 4, SCI pas SCI les banques suivent les projets différemment.
Il faut envisager l’opération comme un placement. Ce dernier n’a pas vocation à vous « rapporter » dès le lendemain. C’est pourquoi en fonction des objectifs des investisseurs le financement doit être adapté.
Cependant et quelque soit l’objectif, le but n’est pas de ternir le train de vie actuel du foyer. C’est pourquoi dans la très grande majorité des cas, nous déconseillons de l’apport personnel. La banque prenant à sa charge les frais de notaire etc…
6. Le loyer
C’est ici le revenu de votre placement. Il est donc important de prendre en compte la rentabilité locative.
Toutefois, si vous avez vous même à déterminer le loyer, étudiez le marché. Il vaut mieux louer un bien légèrement en deçà du prix du marché et avoir une certaine tranquillité dans la gestion des locataires que l’inverse!
Un investissement locatif réussi passe par l’occupation maximum de l’acquisition. Cela sera également lié à un loyer cohérent avec les prestations proposées et le marché.
7. La gestion du bien
Vous pouvez tout à fait administrer la gestion de votre bien. C’est à dire de réaliser les états des lieux d’entrée de sortie, d’être l’interlocuteur unique de votre ou vos locataires. Cependant, il existe aussi la possibilité de déléguer cette gestion à des agences spécialisées. Il vous en coûtera un pourcentage du loyer généralement compris entre 6 et 9 % HT (cette charge est déductible des revenus fonciers). Dès lors, l’agence gérera l’administration globale du bien.
Nous conseillons à l’ensemble de nos clients de souscrire une assurance GLI (garantie de loyers impayés). Elle a pour but de protéger l’investisseur d’un mauvais payeur. Elle inclut différentes garanties supplémentaires (protection juridique – dégradation immobilière).
Le degré d’implication de chaque investisseur diffère. Nous essayons simplement d’aiguiller vers la solution la plus adapté à chacun.
Voici donc les 7 points primordiaux pour réussir son investissement locatif. Néanmoins chaque situation est différente d’où une réelle personnalisation de notre offre et de notre accompagnement pour nos clients souhaitant réaliser un investissement.
