Il existe un grand nombre d’à-prioris autour de la plus value. Nous allons essayer de répondre à certaines questions au travers de 5 cas pratiques.
La résidence principale dans une SCI
Dans le cadre où la résidence principale se trouve être dans une SCI, la revente ne génèrera aucune plus value. En effet, l’exonération d’impôt s’appliquant sur la résidence principale s’effectue quelque que soit le mode de détention de cette dernière (SCI ou pas).
Quelle plus value pour un achat de nue-propriété ?
Il s’agit du seul cas dans lequel la plus value est taxée de manière avantageuse. En effet, lors d’un achat en nue-propriété, l’investisseur devient propriétaire de l’ensemble (nue-propriété+usufruit) au terme d’environ 15-16 ans. Dès lors l’administration fiscale considère que la durée de détention commence au jour où l’acquisition de la nue-proriété a été réalisée. De plus elle prend en compte la valeur globale (nue-propriété+usufruit) comme base de calcul et non la seule nue-propriété.
Sauf changement de fiscalité ce type d’investissement est pour beaucoup considéré comme l’avenir de l’investissement locatif (cf. article).
Les pertes en Bourse sont-elles déductibles de l’impôt ?
L’impôt sur la plus value se calcule bien par bien. Dès lors, il n’est pas possible de déduire une revente en moins-value ou des pertes boursières.
De ce fait, il est capital de ne jamais sous-estimer un bien reçu. En effet, on a l’impression de réaliser une bonne opération lors de la donation mais en cas de contrôle fiscal ou de revente, l’addition peut être bien plus corsée!
Séparation de la nue-propriété et de l’usufruit sur une résidence principale
Les enfants disposent de la nue-propriété et les parents de l’usufruit de la résidence principale de ces derniers.
Les parents, vendant leur résidence principale, rentrent dans le cadre de l’exonération du régime commun. Néanmoins les enfants ne vendent pas leur résidence principale, c’est pourquoi ils seront taxés sur la base de la différence entre la valeur de la donation et la valeur perçue suite à la vente.
Toutefois, si un des enfants est locataire et qu’il réinvestit le produit de la vente dans les 2 ans pour acquérir sa résidence principale, il peut éventuellement rentrer dans un des cas d’exonération.
Je vends une propriété que je viens d’hériter de ma mère
Dans ce cas, le vendeur avait récupéré la nue propriété de cette résidence par donation du vivant. Sa mère venant de décéder il récupère l’intégralité (nue propriété+usufruit) du bien.
En fonction des années de détention depuis la transmission (< 30 ans) de la nue propriété, il y aura impôt sur la plus value si le montant de la vente excède la valeur totale du bien transmis.
A travers ces 5 cas pratiques nous avons pu voir que l’impôt sur la plus value dispose de nombreux cas spécifiques. Nous sommes à même de vous accompagner dans les différentes démarches.
