On voit un peu partout sur Internet et les réseaux sociaux des publicités. En effet, ces dernières vendent l’indépendance financière à partir d’investissement immobilier dont l’immeuble de rapport. Nous allons donc présenter dans cet article un certains nombre d’avantages et d’inconvénients.
Qu’est ce qu’un immeuble de rapport
Au niveau de Proj’Immo, on appel immeuble de rapport, l’acquisition par un investisseur d’une copropriété dans son intégralité et avec une rentabilité locative d’au moins 8 % brute.
L’investisseur se retrouve alors seul copropriétaire et possède l’intégralité des lots composant l’immeuble tels que :
- Local commercial
- Appartements
- Garages
- Cave etc…
Une stratégie payante avec un minimum de trésorerie
La dilution des risques financier
Le fait d’être propriétaire de 4 -5 ou plus de lots permet de diluer les risques. En effet, dans ce contexte il est peu probable que l’ensemble des locataires quitte leur appartement au même moment.
De même, avoir un locataire qui ne paye pas peut arriver, en avoir 4, 5 ou plus en même temps cela paraît également moins probable.
Donc quand vous achetez un immeuble de rapport à 200 000 € qu’il vous rapporte au moins 16 000 €/an de loyer même en cas de difficulté avec un locataire ou de départ, vous ne perdrez jamais l’intégralité des 16 000 € mais 1/4 peut être 1/5 et encore…
Une trésorerie mobilisée très faible
Viser une rentabilité locative brute d’au moins 8 % est importante car cela permet une mobilisation très faible de sa trésorerie personnelle.
En effet, dans ce montage, même en intégrant la taxe foncière ainsi que les frais de gestion locative et de Garanties de Loyers Impayés, le reste à charge peut parfois être en faveur de l’investisseur malgré le prêt et son assurance.
Synthétiquement votre investissement et sa gestion sont intégralement payés par vos locataires.
C’est sur cet caractéristique que l’on trouve le plus de spéculation dans les publicités Internet. Néanmoins, tout n’est pas à jeter car en effet, il peut se dégager en terme de trésorerie un bénéfice mensuel.
Une préparation à la retraite optimale
Il est de notoriété publique que nous ne savons pas exactement ce qu’il va advenir de notre système de retraite. La préparer à titre privé doit donc devenir une priorité.
Avec l’immeuble de rapport, on est clairement sur un profil d’investissement dédié à un complément de revenu pour la retraite. En effet, l’opération va nécessiter peu ou pas de trésorerie durant le remboursement du prêt et une fois ce dernier terminé quand vous avez achetez 200 000 € un ensemble qui va vous compléter vos revenus à hauteur de 16 000 €/an, c’est pas mal du tout !
Les risques peuvent être dissimulés
Pas de copro mais des charges à assumer seul
C’est le risque principal dans l’achat d’un immeuble. Tout d’abord avant l’achat, il vaut mieux « perdre » 500 où 1 000 € dans le passage d’un architecte qui viendra en tant que professionnel donné son avis sur des éléments qui peuvent vite mettre à mal la pérennité de l’investissement. En effet, vous lui demanderez d’analyser :
- La toiture
- Les caves
- Les façades
- Les petites fissures s’il y en a
- Les colonnes d’eau etc…
Tout cela pourrait engendrer de nombreux frais non prévu dans le plan de financement initialement idyllique de votre projet.
Ensuite, les charges de copropriété ne viennent pas plomber la rentabilité car vous êtes le seul copropriétaire. Néanmoins cela implique aussi que lorsqu’il y a des travaux à effectuer vous en êtes le seul payeur. Cela n’est pas une fin en soi, il suffit simplement de le savoir.
Le choix du régime fiscal
Voici le 2nd risque le plus important. En effet, s’engager dans une opération de ce type sans réfléchir le choix du régime fiscal relève de l’inconscience.
Dans mon exemple ci dessus d’un immeuble de rapport à 200 000 € avec 16 000 € de loyer, dans le pire des cas on peut déjà être en 1ère année autour de 3 – 4 000 €… Sachant que l’ensemble des loyers viennent couvrir les charges. C’est à vous directement d’absorber ce surcroit d’impôts !
Il est donc primordial de choisir un régime fiscal en adéquation avec l’objectif de cet investissement. Donc attention à la SCI à l’Impôt sur les Sociétés qui coûterait cher en cas de revente du bien etc…
Les locataires en place
Avant de vous lancer dans ce type de projet, lors de notre accompagnement nous prenons toujours le temps de vérifier si les locataires en place sont éligibles au contrat de Garanties de Loyers Impayés que nous proposons.
En effet, vous avez analysé la zone, les chiffres etc… et vous souhaitez acheter cet immeuble! Parfait mais si demain vous vous retrouvez avec un locataire qui ne paye pas et que le contrat de GLI souscrit vous dit ne pas couvrir ce sinistre car la personne n’y est pas éligible! L’opération devient tout de suite moins intéressante et très coûteuse…
Ce type d’investissement dans l’immeuble de rapport est très avantageux (préparation à la retraite, dilution du risque etc…). Toutefois, les risques évoqués dans l’article ne sont pas à négliger afin de le rendre encore plus juteux. Notre accompagnement vous permet d’avancer accompagné à chaque étape de vos projets d’investissement locatif.
