le bail de location est un contrat. Il contient l’ensemble des obligations et devoirs du propriétaire bailleur et du locataire. Afin de cadrer la relation juridique, il est obligatoire dans le cadre de la location d’une résidence principale. Nous allons étudier ici 2 types de bail de location.
Le bail de location meublé
Depuis le décret d’application de la loi Alur, le bail de location dispose d’un formalisme à respecter.
Tout d’abord, il est possible de faire signer un bail de location :
- d’un an renouvelable
- à un étudiant pour une durée de 9 mois
Le contrat doit comporter différents éléments principaux.
La durée de location
Elle est réglementée et par défaut est d’un an avec tacite reconduction. Néanmoins, il est possible de déroger à celle-ci lorsque le locataire est un étudiant. En effet, dans ce cadre la durée peut être réduite à 9 mois non renouvelable.
Si le logement ne fait pas office de résidence principale alors la durée est libre.
La durée de préavis
Tant le propriétaire que le locataire peuvent mettre fin au bail. Néanmoins il existe une durée de congé minimum (= »délai de préavis »). En effet le locataire pour résilier son bail dispose d’un congés d’un mois sans motivation particulière. A l’inverse le propriétaire dispose d’un délai de 3 mois pour donner congés à son locataire et doit motiver celui-ci :
- Vente du bien
- Reprise dite personnelle
- Motif légitime et sérieux (par exemple => faute grave du locataire)
Le loyer et les charges
En dehors des zones tendues définies par le biais de la loi Alur, le loyer est fixé librement. Néanmoins, il est capital de déterminé ce loyer en rapport avec le marché locatif ciblé.
Les loyers sont revalorisés annuellement par l’IRL.
Les charges peuvent être payées de manière :
- forfaitaire
- réelle (=forfait mensuel et régulation en fin d’année)
Le dépôt de garantie
Dans le cadre d’une location meublée, il ne peut excéder 2 mois de loyer hors charges.
Le bail de location nue
C’est la loi du 6 juillet 1989 qui régi la location nue. De la même façon que pour un bail meublé on va dérouler les point principaux dans ce type de location vide.
La durée du contrat
Elle est de 3 ans minimum. Néanmoins, rien n’interdit de conclure un bail de location pour une durée de 4 ans par exemple. La reconduction s’effectue de manière tacite.
Cependant, il est possible de conclure un contrat pour une durée inférieure à 3 ans mais d’au moins 1 an dans certains cas bien précis (exemple : Retraite, retour d’un enfant de l’étranger etc…)
La durée de préavis
Le propriétaire peut donner congés à son locataire qu’en fin de période (soit tous les 3 ans). Il doit également respecter un préavis de 6 mois et doit justifier le congés :
- Vente du bien
- Reprise dite personnelle
- Motif légitime et sérieux (par exemple => faute grave du locataire)
Pour le locataire, il peut donner congés à n’importe quel moment de la vie du bail de location. Toutefois il est tenu de respecter un préavis de 3 mois sans motivation particulière. Il est possible de réduire ce dernier à 1 mois en justifiant un des cas suivants :
- Mutation professionnelle
- Décrochage d’un 1er emploi
- Perte d’emploi
- Nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
- Changement de domicile nécessité par l’état de santé
- Si le locataire est bénéficiaire du RSA ou de l’AAH.
- Attribution d’un logement social
- Si le logement est en zone tendue
Le loyer et les charges
Lors d’une première mise en location, zone tendue ou pas il est fixé librement. Il en est de même pour une relocation sauf dans les zones tendus. En effet, dans ces dernières le loyer ne peut excéder le dernier loyer du précédent locataire sauf :
- travaux depuis moins de 6 mois d’une valeur égale à la dernière année de loyer
- vide depuis au moins 18 mois
Les loyers sont revalorisés annuellement par l’IRL.
Les charges sont payées au réel. C’est à dire qu’il y a une provision mensuelle avec une régulation annuelle. Toutefois, pour facilité la gestion s’il y a plusieurs locataires, le propriétaire peut estimer un forfait fixe et définitif.
Le dépôt de garantie
Pour une location vide, il doit être d’un montant maximum d’un mois de loyer hors charges.
Nous avons donc pu voir le bail de location pour la résidence principale. L’idée est de pouvoir présenter des points précis et importants de ce type de contrat. Nous restons à votre entière disposition pour toute question.
