L’objectif d’un placement est ce que ça rapporte. Utiliser l’immobilier comme support de placement est notre métier. Mais comment calculer soit même ce qu’on appelle la rentabilité locative ou le rendement locatif.
Qu’est ce que la rentabilité locative ?
C’est tout simplement ce que rapporte votre investissement. Il s’agit du ratio entre les loyers perçus et le montant total de l’investissement. Il existe 2 types de rentabilité locative :
- brute
- nette
La rentabilité locative brute
C’est simplement l’opération de diviser le loyer annuel par le montant de l’investissement.
Exemple => Vous avez investi 150 000 € pour un loyer de 500 €/mois. rentabilité = ((500*12)/150000)*100 = 4 %.
Cela veut simplement dire que vos 150 000 € placé sur de l’immobilier vous rapporte 4 % brut. C’est un indicateur qui permet de comparer l’ensemble des biens. En effet, aucune fiscalité locale, charges etc n’entrent en ligne de compte de ce calcul.
Le rentabilité locative nette
On déduit du loyer les différentes charges afférentes à l’investissement telles que :
- Taxe foncière
- Charges de copro non récupérable sur le locataire
- Frais de gestion
- Assurance GLI
Une fois déduites on fait le même calcul pour la rentabilité locative brute.
Exemple =>Vous avez investi 150 000 € pour un loyer de 500 €/mois. Vous avez 45 € de taxe foncière, 10% de frais de gestion et d’assurances et 40 € de charges de copro non récupérable. Rentabilité (((500-45-50-40)*12)/150000)*100 = 2,92 %.
Certains parlent également d’une rentabilité locative nette-nette. Ils ajoutent simplement l’avantage fiscal (Loi Pinel – Censi-Bouvard – Dispositif Cosse etc…) à la rentabilité nette. Cependant, cela fausse un peu la comparaison en fonction des types d’investissement.
La pierre : Combien on gagne ?
La rentabilité locative nette varie généralement entre 2 et 8 %. Toutefois, plusieurs critères sont à prendre en compte pour optimiser celle-ci. En effet, il est constaté que les petites surfaces offrent une bien meilleure rentabilité. Cependant, elles offrent également un turn-over de locataire plus fréquent.
De même la rentabilité est plus faible sur des zones où les prix d’achat sont élevés. Néanmoins, les perspectives de location et de revente sont plus sécurisées dans une zone tendue qu’en zone sans tension. C’est pourquoi il est important de ne pas tout miser sur la rentabilité locative lorsqu’on investit. La superficie du logement ainsi que l’emplacement sont des facteurs capitaux de la réussite d’un investissement locatif.
L’analyse de Proj’Immo
Selon nous, l’utilisation de l’immobilier locatif comme support de placement donne actuellement un très bon rapport rentabilité-risque par rapport à ce que les placements financiers proposent. Cela est d’autant plus vrai que les taux d’emprunt restent encore relativement bas, ce qui permet de maximiser la perspective de création de capital etc…
Toutefois, l’immobilier locatif intervient dans le cadre d’une stratégie de diversification de placement se son patrimoine, il est donc capital de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier.
