Quand on parle de la fiscalité générée par un investissement locatif, on entend souvent « oui mais si je fais une SCI à l’IS je ne payerai pas d’impôts »! C’est pas complètement vrai, tout comme ce n’est pas tout à fait faux non plus.
Nous allons donc aborder ici les différentes contradictions d’un montage via une SCI à l’IS.
Un outil pour optimiser la fiscalité
L’amortissement comptable du bien ainsi que la déductibilité des charges ajoutez à l’option de l’impôt sur les sociétés, on arrive à une véritable optimisation de l’impôt.
L’amortissement comptable dans la SCI à l’IS
A l’inverse de ce qui peut se faire dans une SCI avec option à l’impôt sur le revenu, dans la SCI à l’IS il est possible d’amortir fiscalement le bien.
Cet amortissement permet de déprécier le bien de manière comptable. De ce fait, une charge comptable va venir s’imputer au chiffre d’affaire et donc va déduire le bénéfice réalisé. Fiscalement, il s’agit d’une aubaine car cela vient augmenter de manière conséquente les charges déductibles.
La déduction des charges
Dans chaque investissement locatif, vous pourrez déduire les charges liées à celui-ci :
- Frais d’acquisition
- Gestion locative
- Assurances diverses (PNO – GLI etc…)
- Intérêts d’emprunt
- Taxe foncière etc…
Dans le cadre de la SCI à l’IS, il est également possible d’intégrer et de déduire la rémunération du gérant. Cela implique qu’elle viendra en plus de toutes les charges pour diminuer le résultat donc la base imposable à l’impôt sur les sociétés.
L’Impôt sur les sociétés plus avantageux que l’impôt sur le revenu
Cela dépend complètement de la situation des associés. Toutefois, le taux d’IS jusqu’à 38 120 € de bénéfice est de 15 %. Au delà il passe à 28 %.
La solution de l’IS est donc très avantageuse pour des foyers fiscaux se trouvant ayant une TMI d’au moins de 30 %. Toutefois, depuis le 1er janvier 2018, il est possible d’opter pour la flat-tax ce qui fait diminuer l’imposition sur le versement de dividendes de manière conséquente.
2nd avantage de la SCI à l’IS, c’est que le bénéfice est imposable à l’impôt sur les sociétés certes mais que le résultat après impôt n’est pas forcément soumis à l’impôt sur le revenu. En effet, l’affectation du résultat est voté par les associés. De ce fait, il peut être mis en report à nouveau et donc non versé aux associés donc non imposable.
Les inconvénients du montage à l’IS
Tout d’abord il est primordial de savoir que l’option à l’IS pour une SCI est irrévocable.
Pas d’abattement selon la durée de détention
Dans le régime de droit commun, lorsque vous revendez un bien plus cher que la valeur d’achat vous bénéficiez d’abattements d’impôts liés à la durée de détention. Or dans le cadre d’une SCI à l’IS nous sommes sur le régime des plus-value professionnelles et non celle immobilière. Cela implique donc qu’il n’y a aucun abattement que vous gardiez le bien 5, 10 ou 30 ans.
Le déficit reste dans la SCI
Dans une SCI à l’IR si les charges déductibles sont supérieures aux produits, alors on parle de déficit. Ce dernier est reportable mais peut aussi être imputé au revenu des associés.
A l’inverse dans une SCI à l’IS, ce déficit ne peut être que reporté sur les exercices futurs de la société mais en aucun cas sur les revenus des associés.
Du fait de cette contrainte, certains investisseurs optimisent au maximum. En effet, les 1ères années générant un maximum de déficit ils optent pour une imposition à l’IR leur permettant de remonter dans leur revenu le déficit pour ensuite opter irrévocablement pour une option à l’IS.
La revente peut coûter énormément
En fait, le calcul de la plus value est différent du régime des plus-value immobilière.
En effet dans le cadre d’une SCI à l’IS, l’amortissement comptable détermine la valeur nette comptable du bien. C’est donc à partir de cette valeur et non du prix d’achat que le calcul de la plus value sera effectuée.
On peut se retrouver après 10 ans à revendre son bien au même prix qu’il a été acheté mais avec une base de calcul de la plus value de 50 ou 100 000 €…
Le gain fiscal lié à l’amortissement se paye souvent en sortie.
Le recours à un professionnel peut s’avérer capital lorsque vous décidez de vous constituer du patrimoine immobilier. Cela permet d’évaluer les avantages et les inconvénients des différentes options qui s’offrent à vous au regard de la situation de la SCI et de celle de ses associés.
