Aujourd’hui 1 copropriétaire sur 2 se plaint de son syndic de copropriété. De ce fait, nous allons voir les possibilités qu’il existe pour administrer une copropriété.
Création d’un syndic de copropriété
Dans un immeuble, l’ensemble des propriétaires forment de fait et sans formalités le syndicat des copropriétaires. Dès lors, il existe 2 possibilités :
- Administrer la copropriété à partir d’un syndic bénévole.
- Confier l’administration à un syndic professionnel.
Dans le cadre où un syndic professionnel interviendrait. Il y a un contrat de mandat signé entre lui et le syndicat des copropriétaires.
Il faut bien comprendre qu’il ne travaille pas pour les copropriétaires mais bien pour le syndicat des copropriétaires.
Les missions du syndic
Le syndic de copropriété doit simplement veiller à la conservation et à l’administration de l’immeuble. Dès lors c’est à lui qu’incombe un certain nombre de tâches.
La gestion administrative
Il tient à jour en permanence la liste de l’ensemble des copropriétaires et des lots leur appartenant. De plus, il doit chaque année organiser l’assemblée générale en déterminant l’ordre du jour en collaboration avec le conseil syndical. C’est également à lui de rédiger le rapport de l’AG et de transmettre le procès-verbal à l’ensemble des copropriétaires. Enfin, il est tenu de faire exécuter les décisions prises par l’assemblée.
La comptabilité
Dans ce cadre, il doit tenir à jour la position comptable de chacun des copropriétaires et établir le budget prévisionnel. En effet, les comptes sont validés lors de l’assemblée générale quand il reçoit le quitus.
L’entretien de l’immeuble
Le syndic de copropriété doit gérer l’entretien, la garde et la conservation de l’immeuble. Les gros travaux doivent être validés en assemblée générale. Cependant, les petites réparations, le syndic peut les effectuer de sa propre autorité.
Pour cela, il y a souvent une externalisation de certains postes pour lesquels il est habilité à signer les contrats :
- Entretien de l’ascenseur
- Nettoyage des parties communes
- Fourniture d’eau – électricité – gaz
- Contrat d’entretien des chaudières
- Assurance de l’immeuble
La gestion du personnel de la copropriété
Les salariés (jardinier, concierge, gardien…) éventuels d’une copropriété sont des employés du syndicat des copropriétaires. Cependant, ils sont placés sous l’autorité du syndic. De ce fait, c’est le syndic qui gère l’intégralité des ressources humaines (recrutement, licenciement, bulletin de paye, gestion des congés,…).
Toutefois, il est impossible pour le syndic d’embaucher du personnel supplémentaire sans l’accord de l’assemblée générale.
La représentation du syndicat des copropriétaires
Le syndic de copropriété a la compétence de représenter le syndicat des copropriétaires vis-à-vis des tiers. Il a également la capacité juridique pour représenter la copropriété lorsque celle-ci est attaquée ou lors d’une action en référé.
En dehors de ces 2 cas, pour intenter une action en justice le syndic doit obligatoirement avoir l’autorisation de l’assemblée générale.
La responsabilité du syndic
Elle peut être engagée dans plusieurs cas :
- Vis-à-vis du syndicat des copropriétaires s’il prend une décision sans l’accord de l’AG.
- A l’égard d’un copropriétaires si ce dernier subit un trouble de jouissance de ses parties privatives suite à une inexécution de travaux.
Si un tiers non-copropriétaires subit un préjudice suite à une faute du syndic dans l’exercice de son mandat, c’est de la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Toutefois, ce dernier peut se retourner contre le syndic.
Changer de syndic
Lors de la signature du contrat de mandat, ce dernier doit comporter une date de fin. Pour changer, il faut simplement que cela soit à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédent la date de fin de mandat. Cette décision est validée par un vote lors de l’AG.
Tous les 3 ans, il est obligatoire qu’il y ait une mise en concurrence avec plusieurs projets. C’est toujours le cas sauf s’il n’existe pas de conseil syndical et si l’année précédente lors de l’AG, il a été voté la non mise en concurrence.
Pour mettre fin au contrat en cours de mandat, il faut que le syndic se soit rendu coupable d’une faute grave.
