Une Société Civile Immobilière (SCI) est en principe à l’Impôt sur le revenu (IR). Cependant, les associés peuvent opter pour un régime à l’impôt sur les sociétés (IS). C’est une option très attirante pour diverses raisons. Mais attention, ce choix est irrévocable. C’est pourquoi il faut maîtriser son sujet ou être bien accompagné.
La SCI à l’IR
La constitution d’une SCI est d’abord évoquée à des fins patrimoniales et non fiscales. Lorsque le bien détenu l’est par le biais d’une SCI à l’IR, la fiscalité des revenus fonciers est similaire à celle de l’achat par des personnes physiques. C’est pourquoi on considère dans ce cas la SCI comme une société dite « transparente« . Cependant c’est un outils de transmission remarquable.
Le bénéfice sera fiscalisé sur la même base que les revenus fonciers :
- CSG-CRDS => 15,5 % puis 17,2 % au 1er janvier 2018
- Tranche Marginale d’Imposition du foyer => 0 – 14 – 30 – 41 ou 45 %
Toutefois, dans le cadre d’une revente du bien ou des parts, la base de calcul de la fiscalité sera celle du particulier. C’est à dire qu’elle pourra être exonérée d’impôts et de prélèvements sociaux partiellement ou totalement selon la durée de garde du bien.
L’IS pour une SCI, dans quel but ?
L’option de l’impôt sur les sociétés pour SCI est irrévocable. C’est pourquoi il est capital de bien maîtriser les conséquences de ce choix.
Tout d’abord, il y a plus de charges imputables au revenu que dans le régime de l’IR. En effet, la quasi-totalité est imputable :
- Frais de notaire
- Honoraires d’agence
- Intérêts d’emprunt
- Assurances
- Frais de gestion locative
- Etc…
De plus, le bénéfice sera taxé sur la base de l’IS soit à :
- 15 % pour la fraction allant de 0 à 38 120 €.
- 33,33 % pour la fraction à partir de 38 121 €.
Dans le cas où les associés souhaiteraient ne pas mettre en réserve les dividendes mais en prendre, ces derniers seraient imposés de deux façons. Toutefois la part imposable dans le revenu global bénéficie d’un abattement de 40 %.
Exemple:
Un couple qui a une TMI à 14 % et qui a une SCI à l’IS réalisant un bénéfice après IS de 10 000 €.
Ils auraient une imposition de :
- CSG-CRDS => 15,5 % de 10 000 € soit 1 550 €.
- TMI => 14 % de 6 000 € soit 840 €.
Soit un total de 2 390 € d’impôts.
L’amortissement du bien un sérieux avantage
C’est une charge comptable visant à répartir le coût de l’investissement sur sa durée de vie théorique. Il est donc possible d’imputer cette charge au bénéfice de la SCI.
Exemple :
Appartement acheté 250 000 € amortissable sur 25 ans soit 10 000 €/an.
Toutefois, lors de la revente du bien il y a la contrepartie de l’amortissement. En effet, le calcul de la plus-value s’effectuera sur la valeur non-amortie du bien.
Exemple :
Appartement acheté 250 000 € amortissable sur 25 ans soit 10 000 €/an.
Revendu après 7 ans à 250 000 €. la valeur non-amortie est de 180 000 €, la plus-value sera de 70 000 €.
La fiscalité
Durant l’amortissement du bien, le coût fiscal est nettement moins élevé que dans le cadre de la SCI à l’IR. Cependant à la sortie en cas de revente, la fiscalité est bien plus lourde sous une forme à l’IS qu’à l’IR.
Toutefois, lors d’une fiscalisation en sortie il est d’usage de disposer du capital avant de solder le dû au trésor public. Alors que lorsque les revenus fonciers servant à couvrir les charges sont imposés, l’investisseur paye des impôts sur une somme qu’il n’encaisse pas réellement.
Quand choisir l’option de l’IS pour ma SCI ?
Plusieurs cas ou perspectives permettent d’aiguiller nos clients vers l’option à l’IS :
- Pour des investissement à long terme (préparation de retraite etc…).
- Lorsque la valeur du bien se déprécie (Bâtiment industriel etc…).
- Les investisseurs qui n’envisagent pas de revendre ou alors simplement dans la perspective de réinvestir.
- Pour ceux qui cherchent à capitaliser pour transmettre.
- Les investisseurs ne souhaitant pas profiter des revenus de l’investissement mais visant un réinvestissement permanent.
Quelques soient les projets, il n’y a pas de vérité ou de « case » prédéfinie. Certaines options sont irrévocables il faut dès lors calculer toutes les options.
Dans le cadre de notre accompagnement et de la personnalisation de nos conseils, nous disposons de l’ensemble des outils visant à optimiser le choix du statut afin de favoriser l’ensemble des projets tant sur le plan patrimonial que fiscal.
